某市房地产开发公司为增值税一般纳税人，2023年开发一栋写字楼，相关资料如下： （1）购买土地使用权支付出让金6800万元，已取得省级财政部门监制的财政票据并按照规定缴纳了契税。 （2）开发过程中发生建筑安装工程费4280万元，基础设施及公共配套设施费980万元，开发间接费用260万元，2023年10月底全部完工。 （3）发生销售费用300万元，财务费用180万元，管理费用220万元；该房地产开发公司不能按房地产项目计算分摊利息支出。 （4）该写字楼完工后即开盘销售，截至年末销售写字楼全部可售建筑面积的80%，取得含税销售收入18000万元，建造过程中全部可抵扣的进项税额为360万元。剩余写字楼全部用于抵偿工程款。 （其他相关资料：当地适用的契税税率为4%，当地政府规定的房地产开发费用扣除比例为10%，当地允许在计算土地增值税时扣除地方教育附加） 要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题。 （1）说明该项目进行土地增值税清算的理由。 （2）简要说明房地产开发成本包含的项目。 （3）计算准予扣除的房地产开发费用。 （4）计算准予扣除项目金额的合计数。 （5）计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。-注册会计师

某市房地产开发公司为增值税一般纳税人，2023年开发一栋写字楼，相关资料如下：
（1）购买土地使用权支付出让金6800万元，已取得省级财政部门监制的财政票据并按照规定缴纳了契税。
（2）开发过程中发生建筑安装工程费4280万元，基础设施及公共配套设施费980万元，开发间接费用260万元，2023年10月底全部完工。
（3）发生销售费用300万元，财务费用180万元，管理费用220万元；该房地产开发公司不能按房地产项目计算分摊利息支出。
（4）该写字楼完工后即开盘销售，截至年末销售写字楼全部可售建筑面积的80%，取得含税销售收入18000万元，建造过程中全部可抵扣的进项税额为360万元。剩余写字楼全部用于抵偿工程款。
（其他相关资料：当地适用的契税税率为4%，当地政府规定的房地产开发费用扣除比例为10%，当地允许在计算土地增值税时扣除地方教育附加）
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题。
（1）说明该项目进行土地增值税清算的理由。
（2）简要说明房地产开发成本包含的项目。
（3）计算准予扣除的房地产开发费用。
（4）计算准予扣除项目金额的合计数。
（5）计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。

正确答案：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的（用于抵偿工程款属于视同销售），纳税人应进行土地增值税清算。
（2）房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
（3）①准予扣除的取得土地使用权支付的金额=6800×（1+4%）=7072（万元）。
②准予扣除的开发成本=4280+980+260=5520（万元）。
③准予扣除的开发费用=（7072+5520）×10%=1259.2（万元）。
【提示】纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金没有利息支出的情况），允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。
（4）①增值税销项税额=（18000÷80%-6800）÷（1+9%）×9%=1296.33（万元）。
【提示】房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
②城建税及附加=（1296.33-360）×（7%+3%+2%）=112.36（万元）。
③加计扣除金额=（7072+5520）×20%=2518.4（万元）。
扣除项目金额合计=7072+5520+1259.2+112.36+2518.4=16481.96（万元）。
（5）不含增值税收入=18000÷80%-1296.33=21203.67（万元）。
增值额=21203.67-16481.96=4721.71（万元）。
增值率=4721.71÷16481.96×100%=28.65%。
适用税率30%，速算扣除系数为0。
应缴纳土地增值税=4721.71×30%=1416.51（万元）。

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