中级经济师《房地产》知识点:不确定性分析

2023年02月06日 来源:来学网

      为助各位考生顺利备考,小编搜集整理了2023年中级经济师《房地产》知识点供各位考生参考!

  【知识点】房地产投资项目的主要不确定因素

  ■土地取得成本

  ■建筑安装工程费

  ■房地产租售价格

  ■开发周期

  ■融资成本

  ■空置率

  ■运营成本

  ■投资收益率

  ■可出售面积

  ■置业投资的权益投资比率

  【知识点】盈亏平衡分析的分类

项目

分类

分类一

·找出保本点(利润为零时)
·找出临界点(利润为某一水平时)

分类二

·线性盈亏平衡分析
·非线性盈亏平衡分析

  【知识点】盈亏平衡分析的基本原理

  ■全部成本可以分解为固定成本和变动成本两部分

  总成本=固定成本+变动成本

  ■建立成本、产量和利润三者的数学模型

  ■利润=销售收入-总成本-税金

  ■求取保本点或临界点

  【知识点】线性盈亏平衡分析的假设条件(六条)

  ■产量等于销售量,当年生产的产品当年销售出去

  ■产量变化,单位变动成本不变,总成本费用是产量的线性函数

  ■产量变化,产品售价不变,销售收入是销售量的线性函数

  ■在所分析的产量范围内,总固定成本保持不变

  ■按单一产品计算,当生产多种产品时,应换算为单一产品,不同产品的生产负荷率的变化应保持一致

  ■所采用的数据均为正常年份(即达到设计能力生产期)的数据

  【知识点】盈亏平衡分析的评价原则

  盈亏平衡点越低越好

  [BEP(V)用单位产品变动成本表示除外]

  ■盈亏平衡点值低,说明项目抗风险能力强

  ■盈亏平衡点值低,说明项目能取得较好的经济效益

  ■盈亏平衡点值低,说明项目生命力强,有较高的竞争能力

  【形象理解】

  对项目的预测值相当于高考分数的估分值,项目盈亏平衡点值相当于高考录取分数线,想一下,录取分数线高对考生有利,还是录取分数线低有利?

  【例题】(2014年真题)在房地产投资项目盈亏平衡分析中,用( )表示的盈亏平衡点越高,说明风险越小。

  A.销售量

  B.销售单价

  C.销售额

  D.单位产品变动成本

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查盈亏平衡的评价原则。盈亏平衡点的值不论是用产量表示,还是用生产能力利用率表示;不论是用产品单价表示,还是用销售额表示,都是越低越好[BEP(V)除外]。

  【例题】某房地产开发项目的占地面积为10000㎡,规划容积率≤4,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%,项目的固定成本为5000万元,预计平均销售单价为4500元/㎡,则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为( )元/㎡。

  A.2350.00

  B.2937.50

  C.3250.00

  D.4062.50

  『正确答案』A

  『答案解析』总建筑面积=10000×4=40000,可销售面积=40000×80%=32000,

  销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×销售量,

  设单位变动成本为x,

  0.45×32000=5000+40000x,

  x=0.235(万元)。

  本题的难点在于,计算销售收入要用可销售面积,而计算变动成本要用建筑面积;另外要注意单位一致。

  【关注点】作此类题的注意点

  1.注意单位,有的是元,有的是万元,要统一

  2.注意面积,计算销售收入时要用可售面积,计算成本时要用建筑面积

  3.注意销售税费,要从销售收入中减去

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