(来学网)2022年6月1日,居民甲、乙经主管部门批准,修建了一排临时门面房,核准使用期限到期日为2024年6月1日。甲、乙二人约定,按份共有该门面房,各自份额均为50%,由甲负责门面房有关事宜。
2023年1月,经甲、乙一致同意,将其中一间门面房出租给丙开超市,租期3年,月租金为10000元。
2023年11月,因当地下暴雪导致门面房墙体开裂,丙发现后立即给甲发微信,要求甲进行维修。
于是甲委托丁公司对墙体进行维修,在维修过程中,甲发现丁公司的工人自行更换了其提供的涂料,遂要求丁公司纠正其行为。
3日后,因戊公司向甲表示愿意以更低的价格提供维修服务,甲确认丁公司维修工作尚未全部完成后通知丁公司解除合同,丁公司同意解除但表示甲应支付相应维修报酬和赔偿款5000元。甲表示门面房系其和乙共有,自己只愿意承担50%,剩余部分丁公司应找乙支付。
2023年12月1日,乙因家中有事急需用钱,欲将其门面房份额对外转让。当日,乙发函征询甲的购买意向,同时告知甲:欲以50万元的价格转让门面房份额,价款须一次性付清,如购买,须在2023年12月10日前行使优先购买权。已知,甲、乙此前未就优先购买权等内容进行约定。后因房产市场不景气,乙的门面房份额一直无人问津。
甲、乙和丙的门面房租赁期限届满后,因租金支付发生纠纷。丙提出租赁期限超过临时建筑的使用期限,门面房租赁合同无效,其只须支付使用期限到期前(2024年6月1日前)的租金即可,超期的部分无须支付费用。经查,门面房的核准使用期限届满后,甲、乙一直未办理延长使用期限手续。
要求:根据上述内容,分别回答下列问题。
(1)甲与丁公司签订的是何种类型的合同?并说明理由。
(2)丁公司的工人更换甲提供的涂料是否符合法律规定?并说明理由。
(3)甲是否有权通知丁公司解除合同?并说明理由。
(4)甲拒绝向丁公司支付5000元是否符合法律规定?并说明理由。
(5)如甲拟受让乙的门面房份额,应在多久内行使优先购买权?并说明理由。
(6)丙主张其与甲、乙的房屋租赁合同全部无效是否符合法律规定?并说明理由。
(7)丙主张超期的部分无须支付费用是否符合法律规定?并说明理由。
正确答案:
(1)属于承揽合同。根据合同法律制度规定,承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作,交付工作成果,定作人支付报酬的合同。承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。
(2)不符合法律规定。根据合同法律制度的规定,承揽人不得擅自更换定作人提供的材料,不得更换不需要修理的零部件。
(3)甲有权通知。根据合同法律制度规定,定作人在承揽人完成工作前可以随时解除承揽合同。
(4)不符合法律规定。根据物权法律制度规定,因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。
(5)应在接到通知之日起的15日内行使优先购买权。根据物权法律制度规定,优先购买权的行使期间,按份共有人之间有约定的,按照约定处理;没有约定或者约定不明的,转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的,以该期间为准;通知中未载明行使期间,或者载明的期间短于通知送达之日起15日的,为15日。
(6)不符合法律规定。根据合同法律制度规定,租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效;但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。在本题中,该门面房在2024年6月1日及以前属于合法建筑,租赁合同有效;超过2024年6月1日以后的部分,未依法办理延期使用手续,属于违法建筑,租赁合同无效。
(7)不符合法律规定。根据合同法律制度规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。