选项A：将房地产通过中国境内非营利的社会团体赠与公益事业的，不属于土地增值税的征税范围。选项B：以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的，没有发生权属的变更，不属于土地增值税的征税范围。选项C：将房地产直接赠与希望小学，属于土地增值税的征税范围，应征收土地增值税。选项D：以出地、出资方式双方合作建房，建成后全部转让给其中出资一方的，应征收土地增值税。