某市房地产开发公司(增值税一般纳税人) 2022 年开发一栋写字楼，相关资料如下： (1)购买土地使用权支付出让金68000万元(已取得省级财政部门监制的财政票据)，按照规定缴纳了契税，使用该土地面积的80%开发写字楼，写字楼面积共50000平方米。 (2)开发过程中发生建筑安装工程费4280万元，基础设施及公共配套设施费980万元，开发间接费用260万元，2022 年10月底全部完工。 (3)发生销售费用300万元，财务费用180万元，管理费用220万元；该房地产开发公司不能按房地产项目计算分摊利息支出。 (4)该工程完工后即开盘销售，截至年末销售写字楼35000平方米，取得含税销售收入150000万元，建造过程中全部可抵扣的进项税额为4500万元。剩余写字楼全部自用。 (其他相关资料：当地适用的契税税率为4%，当地政府规定的房地产开发费用扣除比例为10%，当地允许在计算土地增值税时扣除地方教育附加) 要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题。 (1)说明税务机关可否要求该房地产开发公司进行土地增值税清算，并说明理由。 (2)简要说明房地产开发成本包含的项目。 (3)简要说明房地产开发费用的扣除标准。 (4)计算该房地产开发公司2022年计算土地增值税时准予扣除项目金额的合计数。 (5)计算该房地产开发公司2022年应缴纳的土地增值税。-注册会计师

某市房地产开发公司(增值税一般纳税人) 2022 年开发一栋写字楼，相关资料如下：
(1)购买土地使用权支付出让金68000万元(已取得省级财政部门监制的财政票据)，按照规定缴纳了契税，使用该土地面积的80%开发写字楼，写字楼面积共50000平方米。
(2)开发过程中发生建筑安装工程费4280万元，基础设施及公共配套设施费980万元，开发间接费用260万元，2022 年10月底全部完工。
(3)发生销售费用300万元，财务费用180万元，管理费用220万元；该房地产开发公司不能按房地产项目计算分摊利息支出。
(4)该工程完工后即开盘销售，截至年末销售写字楼35000平方米，取得含税销售收入150000万元，建造过程中全部可抵扣的进项税额为4500万元。剩余写字楼全部自用。
(其他相关资料：当地适用的契税税率为4%，当地政府规定的房地产开发费用扣除比例为10%，当地允许在计算土地增值税时扣除地方教育附加)
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题。
(1)说明税务机关可否要求该房地产开发公司进行土地增值税清算，并说明理由。
(2)简要说明房地产开发成本包含的项目。
(3)简要说明房地产开发费用的扣除标准。
(4)计算该房地产开发公司2022年计算土地增值税时准予扣除项目金额的合计数。
(5)计算该房地产开发公司2022年应缴纳的土地增值税。

正确答案：

(1)可以。理由：已转让的房地产建筑面积占整个项目可售面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。本题中，已售写字楼面积占比=35000/50000×100% =70%，未达到85%，但剩余面积已经自用，因此，可要求其进行清算。
(2)房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费(含土地征用费、耕地占用税等)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
(3)①纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=利息+ (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本) ×5%以内；②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的(包含全部使用自有资金没有利息支出的情况)，允许扣除的房地产开发费用= (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本) ×10%以内。
(4)凡是分期开发、分期销售的，取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本、房地产开发费用均应当按照配比原则进行扣除。
实际扣除取得土地使用权所支付的金额=取得土地使用权所支付的全部金额×已开发土地面积/全部土地面积×已售建筑面积/全部建筑面积
①准予扣除的取得土地使用权支付的金额= 68000× ( 1+4%) ×80% × 35000/50000=39603.2 (万元)
②准予扣除的开发成本= (4280+ 980+260) ×35000/50000= 3864 (万元)
③准予扣除的开发费用= ( 39603.2+3864) ×10%=4346.72 (万元)
④增值税销项税额= ( 150000 - 68000 × 80% × 35000 ÷ 50000) ÷ (1 +9%) ×9%=9241.1 (万元)
增值税应纳税额=9241. 1-4500×35000÷ 50000= 6091.1 ( 万元)
城建税及附加=6091.1× (7%+3%+2%) = 730.93 (万元)
⑤加计扣除金额= (39603. 2+3864) ×20% =8693.44 (万元)
扣除项目金额合计= 39603.2+3864+4346. 72+730.93+8693. 44=57238. 29 (万元)。
(5)不含增值税收入= 150000-9241.1= 140758.9 (万元)
增值额= 140758. 9- 57238.29= 83520. 61 ( 万元)
增值率= 83520. 61 ÷57238.29× 100%= 145. 92%
适用税率50%，速算扣除系數15%。
应缴纳土地增值税= 83520.61×50% -57238.29×15%=33174. 56 (万元)。

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