(来学网)某县房地产开发公司(增值税一般纳税人)发生如下业务:
(1)2018年1月通过竟拍取得县城一宗占地面积为2000方米的土地使用权,支付土地出让金3500万元并按规定缴纳契税,支付的土地出让金已取得省级财政部门监制的财政票据。
(2)自2019年2月开始在取得的该土地上建造写字楼,由于逾期开发缴纳土地闲置费100万元;建造写字楼工程款合计为1500万元,并于当年8月31日完工;根据合同约定,扣留建筑安装施工企业5%的工程款,作为开发项目的质量保证金,对方按实际收取的工程款开具发票。
(3)与该开发项目有关的销售费用40万元、管理费用60万元、财务费用100万元,其中财务费用中包括向金融机构贷款利息支出80万元以及超过贷款期限加罚的利息20万元,利息支出能够提供金融机构贷款证明,并且能够按照房地产项目计算分摊。
(4)2019年11月销售写字楼的70%并签订了销售合同,取得不含增值税销售收入合计9193.12万元,假设在计算土地增值税时准予扣除的与转让环节有关的税金为60.69万元;2019年12月底将写字楼剩余的30%对外出租,签订为期3年的租赁合同,约定每年收取不含增值税租金120万元,当年实际取得不含税租金收入100万元。
已知:当地规定计征土地增值税时其他房地产开发费用扣除比例为4%,契税税率为3%。
要求:根据上述资料,回答下列问题。
  1. 该房地产开发公司进行土地增值税清算时可扣除的取得土地使用权所支付的金额为()万元。
    A.
    (来学网)3500
    B.
    (来学网)3605
    C.
    (来学网)2450
    D.
    (来学网)2523.5
  2. 该房地产开发公司进行土地增值税清算时可扣除的开发成本为()万元。
    A.
    (来学网)1050
    B.
    (来学网)997.5
    C.
    (来学网)1425
    D.
    (来学网)1500
  3. 该房地产开发公司进行土地增值税清算时可扣除的开发费用为()万元。
    A.
    (来学网)256
    B.
    (来学网)280
    C.
    (来学网)196.84
    D.
    (来学网)220.84
  4. 该房地产开发公司应缴纳的土地增值税为()万元。
    A.
    (来学网)1682.79
    B.
    (来学网)1578.94
    C.
    (来学网)2349.65
    D.
    (来学网)2098.12
正确答案:
(1)D
(2)B
(3)C
(4)A
答案解析:
(1)要根据配比原则计算当期可扣除的项目金额,可扣除的取得土地使用权所支付的金额=3500×(1+3%)×70%=2523.5(万元);房地产开发公司逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除(2)房地产开发公司在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发公司开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质量保证金不得计算扣除;则可扣除的房地产开发成本=1500×(1-5%)×70%=997.5(万元)。(3)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的,其允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内,对于超过贷款期限加罚的利息不允许扣除;则可扣除的房地产开发费用=80×70%+(2523.5+997.5)×4%=196.84(万元)。(4)对从事房地产开发的纳税人转让新建房允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%扣除;则可扣除项目金额合计=2523.5+997.5+196.84+60.69+(2523.5+997.5)×20%=4482.73(万元)增值额=9193.12-4482.73=4710.39(万元)增值率=4710.39÷4482.73×100%=105.08%适用税率为50%,速算扣除系数为15%。应缴纳土地增值税=4710.39×50%-4482.73×15%=1682.79(万元)。