2021年注册会计师专业阶段考试科目：会计、审计、财务成本管理、公司战略与风险管理、经济法、税法。专业阶段考试报名人员可以同时报考6个科目，也可以选择报考部分科目。综合阶段考试科目：职业能力综合测试(试卷一、试卷二)。目前2021年注册会计备考已经开始，想要报考的小伙伴要做好时间规划，进行有效的复习！

　　单项选择题

　　1.甲企业为一般生产企业，甲企业的下列行为中，需要缴纳土地增值税的是()。

　　A.甲企业向某银行借款100万元，以其自有的厂房作为抵押，且尚在抵押期间

　　B.甲企业改制重组时以国有土地、房屋投资到乙汽车生产企业

　　C.甲企业出地，某商业企业出资金，双方合作建造办公楼，建成后双方自己使用

　　D.甲企业用闲置的办公楼与乙企业交换厂房

　　答案： D

　　解析： 选项A:对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税;选项B:企业改制重组时以国有土地、房屋投资到被投资的企业，暂不征收土地增值税(该政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形);选项C:对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

　　2.某上市公司2017年以5000万元购得一处高档会所，然加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支出500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2017年年底改建完毕并对外营业。当地规定计算房产余值的扣除比例为30%，2018年该公司就此会所应缴纳房产税()万元。

　　A.42

　　B.48.72

　　C.50.4

　　D.54.6

　　答案： B

　　解析： 露天泳池不属于房产税的征税对象;纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值，支出500万元新增中央空调系统需要计入房产原值;对更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值，因此支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统在计入房产原值的同时，可扣减拆除200万元的照明设施的价值。2018年该公司就此会所应缴纳房产税=(5000+500+500-200)×(1-30%)×l.2%=48.72(万元)。

　　3.对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是()。

　　A.房地产开发企业的预提费用，准予扣除

　　B.符合清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起60日内到主管税务机关办理清算手续

　　C.在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，除另有规定外，其实际发生的支出应当提供合法、有效凭证，未提供合法、有效凭证的不得扣除

　　D.房地产开发企业发生的房屋装修费用应计入开发费用在计算土地增值税时扣除

　　答案： C

　　解析： 选项A:房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除;选项B:符合清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;选项D:房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，而不是计入开发费用。

　　4.依据契税相关规定，下列土地或房屋应征收契税的是()。

　　A.公租房经营单位购买住房作为公租房的

　　B.以减免土地出让金形式取得国有土地使用权

　　C.城镇职工按规定第一次购买公有住房

　　D.承受荒山用于农业生产的

　　答案： B

　　解析： 选项A:公租房经营单位购买住房作为公租房的，免征契税;选项B:国有土地使用权出让，受让者应向国家缴纳出让金，以出让金为依据计算缴纳契税，不得因减免土地出让金而减免契税;选项C:城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税;选项D:承受荒山用于农业生产的，免征契税。

　　5.某商贸公司转让一幢已经使用过的办公楼，取得不含税收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该办公楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，转让时缴纳相关税费6.85万元(不含增值税)。该公司转让该办公楼应缴纳土地增值税()万元。

　　A.27.95

　　B.28.02

　　C.30

　　D.60

　　答案： A

　　解析： 纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的增值税以外的税费作为扣除项目金额，增值额=500-800×50%-6.85=93.15(万元)，增值率=93.15÷(800×50%+6.85)×100%=22.90%，增值额未超过扣除项目金额的50%，税率为30%，该公司转让办公楼应纳土地增值税=93.15×30%=27.95(万元)。

　　6.某企业2018年拥有一幢三层的办公楼，原值6000万元，2018年1月1日将其中的1/3以每月15万元的不含增值税租金出租给其他单位使用，2018年4月底，租户的租期到期，该企业将该幢办公楼进行改建，更换楼内电梯，将原值80万元的电梯换为120万元的新电梯，为该楼安装了300万元的智能化楼宇设施，这些改建工程于7月底完工，该企业所在地省人民政府规定计算房产余值的减除比例为30%，该企业2018年应纳房产税()万元。

　　A.51.49

　　B.52.38

　　C.53.05

　　D.53.19

　　答案： D

　　解析： 2018年1~4月该企业应纳房产税=6000×2/3×(1-30%)×1.2%×4/12+15×4×l2%=11.2+7.2=18.4(万元)

　　2018年5~7月应纳房产税=6000×(1-30%)×1.2%×3/12=12.6(万元)

　　对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。

　　2018年8~12月应纳房产税=(6000+120-80+300)×(1-30%)×1.2%×5/12=22.19(万元)

　　该企业2018年应纳房产税=18.4+12.6+22.19=53.19(万元)。

　　7.2018年年初，张某有两套住房，其中一套原值为100万元的住房用于自己居住，另一套原值为120万元的住房，于当年5月31日按照市场价格出租给李某，租期一年，每月不含税租金5000元。已知当地省政府规定计算房产佘值的减除比例为30%，则张某当年应缴纳房产税()元。

　　A.0

　　B.5400

　　C.1400

　　D.200

　　答案： C

　　解析： 个人所有非营业用的房产，免征房产税;对个人出租住房，按4%的税率征收房产税。张某当年应缴纳房产税=5000×4%×7=1400(元)。

　　8.依据土地增值税相关规定，纳税人办理纳税申报的期限是()。

　　A.自签订房地产建筑合同之日起30日内

　　B.自转让房地产合同签订后7日内

　　C.向有关部门办理过户登记手续之日起7日内

　　D.自签订房地产转让合同且收回款项之日起10日内

　　答案： B

　　解析： 依据土地增值税相关规定，纳税人办理纳税申报的期限是自转让房地产合同签订后7日内。

　　9.土地增值税的纳税人是法人的，当转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应()主管税务机关申报纳税。

　　A.分别向房地产所在地各方

　　B.向事先选择的房地产坐落地某一方

　　C.向房地产坐落地的上一级

　　D.先向机构所在地人民政府申报纳税，再向房地产坐落地上一级

　　答案： A

　　解析： 纳税人是法人的，转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报缴纳土地增值税。

　　10.下列有关房产税税率的表述中，正确的是()。

　　A.个人出租商铺适用4%的房产税税率

　　B.个人出租住房适用4%的房产税税率

　　C.企业出租闲置办公楼适用1.2%的房产税税率

　　D.企业拥有并使用的生产车间适用12%的房产税税率

　　答案： B

　　解析： 选项AC:个人出租商铺、企业出租闲置办公楼，均按12%的税率征收房产税;选项D:企业拥有并使用的生产车间适用1.2%的房产税税率。

　　11.土地增值税清算时，房地产开发企业开发建造的与清算顼目配套的公共设施，不得扣除成本费用的是()。

　　A.建成后产权属于全体业主所有的会所

　　B.建成后无偿移交给派出所用于办公的房屋

　　C.建成后有偿出售的停车场

　　D.建成后出租给事业单位的幼儿园

　　答案： D

　　解析： 选项ABC:均可在计算土地增值税时凭合法、有效凭证扣除;选项D:并没有发生房产权属的转移，不计算缴纳土地增值税，所以也不可以计算扣除其成本费用。

　　12.某大型国有企业2018年承受国有土地使用权，国家给予其照顾，允许其减按应支付土地出让金的70%缴纳出让金，该企业实际支付出让金140万元，当地省政府规定的契税税率为3%,该企业应缴纳的契税为()万元。

　　A.7

　　B.4.2

　　C.6

　　D.5.6

　　答案： C

　　解析： 承受国有土地使用权以支付的土地出让金作为依据计征契税，但不得因减免土地出让金，而减免契税。该企业应缴纳的契税=140÷70%×3%=6(万元)。

　　13.下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据的是()。

　　A.房产售价

　　B.房产余值

　　C.房产净值

　　D.房产租金

　　答案： B

　　解析： 融资租赁房屋是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

　　14.下列关于房产原值的有关规定，不正确的是()。

　　A.与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施要计入房产原值

　　B.钠税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值

　　C.中央空调不计入房产原值

　　D.对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值

　　答案： C

　　解析： 凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税;对于附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

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　　15.居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为200000元(不含增值税，下同);将另一套住房与丙的住房交换，甲支付差价100000元。居民丙取得该住房后，又与丁等价交换房屋。契税税率为3%，下列税务处理说法错误的是()。

　　A.甲不用缴纳契税

　　B.乙需要缴纳契税6000元

　　C.丙不用缴纳契税

　　D.丁不用缴纳契税

　　答案： A

　　解析： 甲销售第一套住房不用缴纳契税，承受方乙应当缴纳契税=200000×3%=6000(元)。房屋交换，价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税;甲与丙互换住房，由甲支付差价款，甲应当缴纳契税=100000×3%=3000(元)。丙不是差价的支付方，所以不用缴纳契税。丙与丁等价交换房屋，免征契税。

　　16.某企业2017年购置一宗面积3000平方米的土地建造厂房，支付土地使用权价款900万元(含契税)，厂房建筑面积1800平方米，2017年年底建成，固定资产科目账面记录房产造价2000万元(不含地价)，当地省政府规定计算房产余值的减除比例为20%，则该企业2018年应缴纳房产税()万元。

　　A.19.2

　　B.29.57

　　C.27.84

　　D.24.38

　　答案： C

　　解析： 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包括地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该企业宗地容积率=1800÷3000=0.6,高于0.5。该企业2018年应缴纳的房产税=(2000+900)×(1-20%)×l.2%=27.84(万元)。

　　17.发生下列行为的单位和个人，应缴纳契税的是()。

　　A.陈先生购买房产用于翻建新房

　　B.某企业以房屋权属作价投资

　　C.李先生将自有房产投资于本人独资经营企业

　　D.张先生将房产用于偿债

　　答案： A

　　解析： 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契的纳税人。特别注意契税的纳税人是买方(承受方)而不是卖方。此题中，选项BD:以房屋权属作价投资、将房产用于偿债均属于契税征税范围，但纳税人为房屋权属的承受人，所以张先生和作为投资方的某企业不缴纳契税;选项C:以自有房产作股投入本人独资经营的企业，不需要缴纳契税。

　　18.纳税人发生下列情形的，在计算土地增值税时，不需要对房地产进行评估来确定转让房地产收入、扣除项目金额的是()。

　　A.出售旧房及建筑物的

　　B.隐瞒、虚报房地产成交价格的

　　C.提供扣除项目金额不实的

　　D.转让房地产的实际成交价格高于房地产评估价格的

　　答案： D

　　解析： 纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目的金额:(1)出售旧房及建筑物的;(2)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(3)提供扣除项目金额不实的;(4)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

　　19.某公司2018年10月以500万元(不含增值税)购入一幢旧写字楼作为办公用房，该写字楼原值600万元，已提折旧300万元。当地适用的契税税率为4%，该公司应缴纳契税()万元。

　　A.40

　　B.20

　　C.12

　　D.28

　　答案： B

　　解析： 房屋买卖，契税以成交价格作为计税依据，该公司应缴纳契税=500×4%=20(万元)。

　　20.某房地产开发企业2017年9月受让一宗土地使用权，支付土地价款3000万元(不含增值税，下同)，缴纳契税90万元。12月将该土地使用权的70%用于开发建造商品房，次年3月商品房竣工验收后，将其中90%对外销售，取得销售收入8000万元，剩余部分待售。开发销售期间发生前期工程费200万元，建筑安装工程费1600万元，基础设施费300万元，公共配套设施费400万元;管理费用460万元，销售费用240万元，财务费用370万元(其中利息费用不能提供金融机构货款证明)。已知：当地省级人民政府规定的房地产开发费用扣除比例为10%，则该企业计算土地增值税时可以扣除的房地产开发费用为()万元。

　　A.419.67

　　B.450.86

　　C.467

　　D.963

　　答案： A

　　解析： 可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=(3000+90)×70%×90%=1946.7(万元)

　　可以扣除的房地产开发成本=(200+1600+300+400)×90%=2250(万元)

　　可以扣除的房地产开发费用=(1946.7+2250)×10%=419.67(万元)。

　　21.某企业破产清算时，其房地产评估价值为4000万元，以其中价值3000万元的房地产抵偿债务，将价值1000万元的房地产进行拍卖，拍卖收入1200万元。债权人获得房地产后，与他人进行房屋交换，取得额外补偿500万元。当事人各方合计应缴纳契税()万元。(适用契税税率3%，上述金额均不含增值税)

　　A.15

　　B.36

　　C.51

　　D.126

　　答案： C

　　解析： 债权人承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的免征契税。拍卖房地产的，承受方应纳契税税额=1200×3%=36(万元)。房屋交换中，由支付补价的一方按差价计算缴纳契税，税额=500×3%=15(万元)。当事人各方应纳契税合计=36+15=51(万元)。

　　22.下列各项中，符合房产税纳税义务人规定的是()。

　　A.房屋出租的由承租人纳税

　　B.房屋产权出典的由出典人纳税

　　C.房屋产权未确定的暂不缴纳房产税

　　D.无租使用房产管理部门的房产由使用人代为缴纳房产税

　　答案： D

　　解析： 选项A:房屋出租的由出租人缴纳房产税;选项B:产权出典的由承典人缴纳房产税;选项C:房屋产权未确定的由代管人或使用人缴纳房产税。

　　23.周某向谢某借款80万元，后因谢某急需资金，周某以一套价值90万元的房产抵偿所欠谢某债务，谢某取得该房产产权的同时支付周某差价款10万元。已知契税的税率为根据契税法律制度的规定，关于此次房屋交易缴纳契税的下列表述中，正确的是()。(上述金额均不含增值税)

　　A.周某应缴纳契税3万元

　　B.周某应缴纳契税2.4万元

　　C.谢某应缴纳契税2.7万元

　　D.谢某应缴纳契税0.3万元

　　答案： C

　　解析： 契税由房屋权属承受人谢某缴纳，应缴纳契税=90×3%=2.7(万元)。

　　24.根据契税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳契税的是()。

　　A.承包者获得农村集体土地承包经营权

　　B.企业受让土地使用权

　　C.企业将厂房抵押给银行

　　D.个人承租居民住宅

　　答案： B

　　解析： 选项A:土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移;选项CD:土地、房屋权属的典当、出租、抵押权属均未发生转移，不属于契税的征税范围。

　　25.关于契税的计税依据，下列说法正确的是()。

　　A.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的，市场价格核定

　　B.土地使用权交换的，以交换出去的土地使用权的价格作为计税依据

　　C.采用分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同确定的当期支付价款为计税依据

　　D.以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产，由房地产转让方补缴契税，计税依据为转让房地产成交价格

　　答案： A

　　解析： 选项B:土地使角权交换的，其计税依据为所交换的土地使用权的价格差额;选项C:采用分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应以合同规定的总价款作为计税依据;选项D:以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或土地收益。

　　26.下列房犀及建筑物中，属于房产税征税范围的是()。

　　A.农村的居住用房

　　B.建在室外的露天游泳池

　　C.个人拥有的市区经营性用房

　　D.房地产开发企业尚未使用或出租而待售的商品房

　　答案： C

　　解析： 选项A:房产税的征税范围不包括农村。选项B:建在室外的露天游泳池不属于房产，不征收房产税。选项D:房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　27.下列关于土地增值税清算中有关拆迁安置费的处理，不正确的是()。

　　A.房地产开发企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照规定确认收入，同时将此确认为开发项目的拆迁补偿费

　　B.房地产开发企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，计入拆迁补偿费

　　C.房地产开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入本项目的拆迁补偿费

　　D.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费

　　答案： B

　　解析： 选项B:房地产开发企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　28.吴某2018年6月初购买一幢120平方米的商品房，支付价款130万元，并以20万元购买单独计价的储藏室，双方约定均采用分期付款方式，分20年支付，假定2018年支付4万元，根据省政府规定，商品房的契税税率为4%，储藏室的契税税率为3%，吴某2018年应缴纳的契税为()万元。(上述金额均不含增值税)

　　A.4.5

　　B.6

　　C.5.5

　　D.5.8

　　答案： D

　　解析： 采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税;承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。因此吴某2018年应缴纳契税=130×4%+20×3%=5.8(万元)。

　　多项选择题

　　29.下列行为中，不属于土地增值税征税范围的有()。

　　A.某企业通过国家机关将其房产无偿赠与社会公益事业

　　B.房产所有人将房屋产权赠与直系亲属

　　C.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产

　　D.某企业将房产出租取得租金收入

　　答案： ABD

　　解析： 选项C:因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，房地产的所有权属已发生转移，属于土地增值税的征税范围，但给予免征土地增值税的税收优惠政策。

　　30.下列项目中，免征或暂免征收房产税的有()。

　　A.军队自用的房产

　　B.企业按政府规定价格向职工出租的单位自有住房

　　C.自收自支事业单位按政府规定价格向职工出租的单位自有住房

　　D.非营利性医疗机构自用的房产

　　答案： ABCD

　　解析： 选项BC:企业和自收自支事业单位按政府规定价格向职工出租的单位自有住房暂免征收房产税;选项AD:军队自用房产和非营利性医疗机构自用的房产，免征房产税。

　　31.依据契税相关规定，下列行为属于契税征税范围的有()。

　　A.房屋出租

　　B.国有土地使用权出让

　　C.房屋买卖

　　D.房屋赠与

　　答案： BCD

　　解析： 契税征税范围包括国有土地使用权出让，土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换。房屋出租不属于契税征税范围。

　　32.甲企业共有两处房产A和B，房产原值共计1800万元，2018年年初将两处房产用于投资联营，将原值为800万元的A房产投资于乙企业，甲企业参与投资利润分红，共担风险，当年取得分红40万元;将原值为1000万元的B房产投资丙企业，不承担联营风险，当年取得不含增值税固定利润分红60万元。已知当地省人民政府规定的房产原值扣除比例为30%。则下列关于上述两处房产的房产税缴纳情况，说法正确的有()。

　　A.甲企业应就A房产缴纳房产税4.8万元

　　B.乙企业应就A房产缴纳房产税6.72万元

　　C.甲企业应就B房产缴纳房产税7.2万元

　　D.甲企业应就B房产缴纳房产税8.4万元

　　答案： BC

　　解析： 对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，由被投资方按房产余值作为计税依据计征房产税;对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产租金，应根据规定由出租方按不含税租金收入计缴房产税。

　　乙企业应就A房产缴纳房产税=800×(1-30%)×1.2%=6.72(万元)。

　　甲企业应就B房产缴纳房产税=60×12%=7.2(万元)。

　　33.依据契税的有关规定，下列项目中可以免征契税的有()。

　　A.股份有限公司按照规定整体改制为有限责任公司，对改制后的公司承受原企业房屋权属的

　　B.公司依照规定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后的公司承受原公司土地权属的

　　C.两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属的

　　D.企业依照有关法律法规实施破产，债权人承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属的

　　答案： ABCD

　　解析：

　　34.根据房产税的相关规定，下列说法正确的有()。

　　A.房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法

　　B.房产税在房产所在地缴纳，房产不在同一地方的纳税人，应选择并固定向其中一处房产所在地缴纳房产税

　　C.因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，税款的计算应截至房产的实物或权利状态发生变化的当月末

　　D.自行新建房屋用于生产经营，自建成之次月起缴纳房产税

　　答案： ACD

　　解析： 选项B:房产税在房产所在地缴纳，房产不在同一地方的纳税人，按照房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。

　　35.根据土地增值税的相关规定，房地产开发企业的下列做法不正确的有()。

　　A.将转让新建房所缴纳的城建税计入“与转让房地产有关的税金”中扣除

　　B.将企业取得土地使用权时支付的耕地占用税计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除

　　C.将企业逾期开发缴纳的土地闲置费计入“房地产开发成本”中扣除

　　D.将企业取得土地使用权时支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除

　　答案： BC

　　解析： 选项B:企业取得土地使用权时支付的耕地占用税计入“房地产开发成本”中扣除;选项C:房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得作为土地增值税扣除项目。

　　36.计算土地增值税时，所销售的房产对应的下列费用中，准予按照实际发生额从收入总额中扣除的有()。

　　A.土地拆迁补偿费

　　B.建房贷款超期支付的罚息

　　C.公共配套设施费

　　D.排污费、绿化费

　　答案： ACD

　　解析： 土地拆迁补偿费、公共配套设施费和排污费、绿化费均属于开发成本的组成部分，可按照实际发生额扣除。建房贷款超期支付的罚息不能扣除。

　　37.房地产开发企业有下列()情形之一的，税务机关可以按照规定核定征收土地增值税。

　　A.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的

　　B.申报的计税依据明显偏低，但有正当理由的

　　C.依照规定应当设置但未设置账簿的

　　D.虽设置账簿，但账目混乱，难以确定转让收入或扣除项目金额的

　　答案： ACD

　　解析： 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以按规定核定征收土地增值税:(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;(4)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　38.下列各项中，属于契税纳税人的有()。

　　A.以买房拆料为目的取得房屋权属的张某

　　B.出让土地使用权的国土资源管理局

　　C.以土地作价入股的投资方

　　D.购入国有土地使用权进行房地产开发的单位

　　答案： AD

　　解析： 契税应由承受土地、房屋权属的一方缴纳。

　　39.根据房产税的相关规定，下列各项中，免征房产税的有()。

　　A.大学科技园通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产

　　B.个人所有的营业用房产

　　C.高校学生公寓

　　D.国家机关用于出租的房产

　　答案： AC

　　解析： 选项B:个人所有的非营业用房产，免征房产税，个人所有的营业用房产，照章缴纳房产税;选项D:国家机关自用的房产，免征房产税，但是其出租的房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

　　40.下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有()。

　　A.将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起缴纳房产税

　　B.委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税

　　C.购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税

　　D.购置新建商品房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税

　　答案： BC

　　解析： 选项A:将原有房产用于生产经营，应从生产经营之月起缴纳房产税;选项D:购置新建商品房，应从房屋交付使用之次月起缴纳房产税。

　　41.房地产开发企业将开发产品用于下列项目的，应视同销售房地产，缴纳土地增值税的有()。

　　A.将开发产品抵偿债务

　　B.将开发产品奖励给职工

　　C.将开发产品换取商品

　　D.将开发产品分配给股东

　　答案： ABCD

　　解析： 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配绐股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，按照规定缴纳土地增值税。

　　42.下列情形中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有()。

　　A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在80%以上

　　B.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的

　　C.取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的

　　D.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

　　答案： BCD

　　解析： 选项AB:已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　43.根据土地增值税的相关规定，非房地产开发企业转让新建房时，下列各属于“与转让房地产有关的税金”这一扣除项目的有()。

　　A.契税

　　B.增值税

　　C.城建税和教育费附加

　　D.印花税

　　答案： CD

　　解析： 选项A:契税在“取得土地使用权所支付的金额”中反映。选项B:增值税属于价外税，不能作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除。

　　44.根据房产税法律制度的规定，下列有关房产税纳税人的表述中，正确的有()。

　　A.产权属于国家所有的房屋，其经营管理单位为纳税人

　　B.产权属于集体所有的房屋，该集体单位为纳税人

　　C.产权属于个人所有的营业用的房屋，该个人为纳税人

　　D.产权出典的房屋，出典人为纳税人

　　答案： ABC

　　解析： 选项D:房屋产权出典的，“承典人”为房产税纳税人。

　　45.根据契税的相关规定，下列说法正确的有()。

　　A.事业单位按照规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税

　　B.对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税

　　C.经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税

　　D.母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，不视同划转，照章缴纳契税

　　答案： ABC

　　解析： 母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。

　　46.下列关于契税计税依据的说法正确的有()。

　　A.房屋交换，交换价格不等时，以多支付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益为计税依据

　　B.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益

　　C.减免承受国有土地使用权应支付的土地出让金，契税相应减免

　　D.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据

　　答案： ABD

　　解析： 选项C:减免承受国有土地使用权应支付的土地出让金，契税不得减免。

　　47.房地产发公司销售新建房支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除基数的有()。

　　A.取得土地使用权缴纳的契税

　　B.支付建筑人员的工资、福利费

　　C.销售过程中发生的销售费用

　　D.道路建设费用

　　答案： ABD

　　解析： 对从事房地产开发的纳税人转让新建房可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本(包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用)之和，加计20%扣除。选项A:计入“取得土地使用权所支付的金额”中;选项BD:计入“房地产开发成本”中。

　　48.根据契税的相关规定，下列各项中，免征契税的有()。

　　A.土地使用权等价交换

　　B.个人购买家庭唯一住房

　　C.城镇职工按规定第一次购买公有住房

　　D.国家机关承受房屋用于办公

　　答案： ACD

　　解析： 选项B:对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税(北上广深除外)。

　　49.根据契税的相关规定，下列关于契税的退还，说法正确的有()。

　　A.对已缴纳契税的购房单位和个人，在办理房屋权属变更登记后退房的，退还已纳契税

　　B.对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税

　　C.对已缴纳契税的购房单位和个人，在办理房屋权属变更登记后退房的，不退还已纳契税

　　D.对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，不退还已纳契税

　　答案： BC

　　解析： 对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的，不退还已纳契税。

　　50.下列关于房产税的相关政策表述中，不正确的有()。

　　A.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由业主共同缴纳房产税

　　B.无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代为缴纳房产税

　　C.对附属设备和配套设备中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值

　　D.融资租赁的房产，按收取的租金从租计征房产税

　　答案： AD

　　解析： 选项A:对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。选项D：融资租赁房屋实际是一种变相的分期付款购买固定资产的行为，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。

　　51.根据土地增值税的相关规定，下列关于土地增值税征收管理的说法正确的有()。

　　A.纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，在办理税务登记的原管辖税务机关申报缴纳土地增值税

　　B.纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，在住所所在地税务机关申报缴纳土地增值税

　　C.除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于1%

　　D.除保障性住房外，西部地区省份预征率不得低于2%

　　答案： AB

　　解析： 选项CD:除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

　　52.下列项目属于房地产开发成本的有()。

　　A.土地征用及拆迁补偿费

　　B.建筑安装工程费

　　C.公共配套设施费

　　D.前期工程费

　　答案： ABCD

　　解析：

　　53.根据土地增值税的相关规定，下列各项表述正确的有()。

　　A.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，可暂不征收土地增值税

　　B.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用的，如果产权未发生转移的，不征收土地增值税

　　C.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产，应照章征收土地增值税

　　D.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税

　　答案： BD

　　解析： 选项A:对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据规定实行核定征收;选项C:因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产，免征土地增值税。

　　计算分析题

　　54.

　　钟老师与他人合资成立的税务师事务所于2017年顺利开张，进入2018年发展很是迅速，场所不敷使用，便采取以下措施：钟老师将原值20万元的一套自有旧居自年初起提供给事务所使用。

　　(其他相关资料：计算房屋余值的扣除比例为30%)

　　要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。

　　(1)假设钟老无偿提供旧居，计算事务所本年应缴纳的房产税。

　　(2)假设钟老师出租旧居供事务所职员居住，年租金5万元(不含增值税，下同)，计算其本年应缴纳的房产税。

　　(3)假设钟老师利用旧居为事务所提供仓储保管服务，年保管费5万元，计算其本年应缴纳的房产税。(2011年考题改编)

　　答案：

　　(1)事务所无偿使用钟老师旧居应缴纳的房产税=20×(1-30%)×1.2%=0.17(万元)

　　(2)钟老师出租旧居应缴纳的房产税=5×4%=0.2(万元)

　　(3)钟老师利用旧居提供仓储保管服务应缴纳的房产税=20×(1-30%)×1.2%=0.17(万元)。

　　解析：

　　55.

　　某县房地产开发公司(增值税一般纳税人)发生如下业务：

　　(1)2017年1月通过竞拍取得县城一处占地面积为20000平方米的土地使用权，支付土地出让金3500万元并按规定缴纳契税，支付的土地出让金已取得省级财政部门监制的财政票据。

　　(2)自2018年2月开始在取得的该土地上建造写字楼，由于逾期幵发缴纳土地闲置费100万元;建造写字楼工程款合计为1500万元，并于当年8月31日完工;根据合同约定，扣留建筑安装施工企业5%的工程款，作为开发项目的质量保证金，对方按实际收取的工程款开具发票。

　　(3)与该开发项目有关的销售费用40万元、管理费用60万元、财务费用100万元，其中财务费用中包括向金融机构贷款利息支出80万元以及超过贷款期限加罚的利息20万元，利息支出能够提供金融机构贷款证明，并且能够按照房地产项目计算分摊。

　　(4)2018年12月销售写字楼的70%并签订了销售合同，取得含增值税销售收入合计9800万元，假设在计算土地增值税时准予扣除的与转让环节有关的税金为66.82万元;2019年2月底将写字楼剩余的30%对外出租，签订为期3年的租赁合同，约定每年收取不含增值税租金120万元，当年实际取得不含税租金收入100万元。

　　(其他相关资料:当地规定计征土地增值税时其他房地产开发费用扣除比例为4%，契税税率为3%)

　　要求:根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。

　　(1)简要说明主管税务机关可要求房地产开发公司对垓项目进行土地增值税清算的理由;

　　(2)计算进行土地增值税清算时可扣除的取得土地使用权所支付的金额;

　　(3)计算进行土地增值税清算时可扣除的开发成本;

　　(4)计算进行土地增值税清算时可扣除的开发费用;

　　(5)计算上述业务应缴纳的土地增值税。

　　答案：

　　(1)税法规定已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　(2)要根据配比原则计算当期可扣除的项目金额，可扣除的取得土地使用权所支付的金额=3500×(1+3%)×70%=2523.5(万元);房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

　　(3)房地产开发公司在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发公司开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除;则可扣除的房地产开发成本=1500×(1-5%)×70%=997.5(万元)。

　　(4)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内，对于超过贷款期限加罚的利息不允许扣除;则可扣除的房地产开发费用=80×70%+(2523.5+997.5)×4%=196.84(万元)。

　　(5)对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除;则可扣除项目金额合计=2523.5+997.5+196.84+66.82+(2523.5+997.5)×20%=4488.86(万元)

　　转让房地产应缴纳的增值税=(9800-3500×70%)÷(1+10%)×10%=668.18(万元)

　　增值额=9800-668.18-4488.86=4642.96(万元)

　　增值率=4642.96÷4488.86×100%=103.43%

　　应缴纳土地增值税=4642.96×50.%-4488.86×15%=1648.15(万元)。

　　解析：

　　56.

　　甲食品加工厂2018年拥有房产原值共计5000万元，部分房产的具体情况如下：

　　(1)年初将一栋原值为1000万元的房产用于对外投资联营，参与投资利润分红，共担风险。

　　(2)6月中旬将一栋原值为200万元的仓库用于对外出租，每月不含增值税租金收入5万元。

　　(3)年初对一栋原值为1000万元的办公楼进行改建，更换了电梯设备，将原值50万元的旧电梯更换为100万元的新电梯;新增了中央空调，价值10万元，2月底完工并办理了验收手续。

　　(其他相关资料：当地省政府规定计算房产余值的扣除比例为30%)

　　要求：计算甲食品加工厂2018年应缴纳的房产税。

　　答案：

　　(1)对于以房产投资联营，投资者参与利润分红，共担风险的，由被投资方按照房产余值作为计税依据缴纳房产税。因此，甲食品加工厂作为投资方，无须缴纳此部分房产的房产税。

　　(2)出租的房产，出租前按照房产余值计算应纳房产税;自交付出租房产的次月起，按照不含增值税的租金收入计算应纳房产税。

　　(3)更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;如果是更换易损坏、需要经常更换的零配件，不改变房屋原值。甲食品加工厂2018年应纳房产税=200×(1-30%)×l.2%×6/12+5×6×l2%+1000×(1-30%)×l.2%×2/12+(1000+100-50+10)×(1-30%)×l.2%×10/12+(5000-1000-200-1000)×(1-30%)×1.2%=36.78(万元)。

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