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　　用益物权概述

　　(一)用益物权的概念

　　1.以使用他人之物为目的的物权，称用益物权。

　　2.用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权仅涉及物的使用价值，不包含处分权能。

　　(二)用益物权的类型

　　用益物权包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权。

　　建设用地使用权

　　(一)建设用地使用权的概念

　　建设用地使用权，是依法对国家所有的土地进行占有、使用和收益，并利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。

　　【注意】建设用地使用权自登记时设立，登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

　　【提示】除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡(镇)村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设用地使用权。

 

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　　(二)建设用地使用权的取得

　　1.创设取得(一级市场)

　　无偿划拨：

　　(1)土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

　　(2)下列确属必需的，可由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地、军事用地;②城市基础设施用地、公益事业用地;③国家重点扶持的能源、交通、水利项目用地等;④法律、行政法规规定的其他用地。

　　【注意】严格限制划拨土地的使用用途。用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。

　　(2)除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制

　　有偿出让：

　　(1)建设用地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为

　　(2)建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或双方协议的方式。其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的：①应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让;②没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式(出让金不得低于按国家规定所确定的)

　　(3)出让年限按下列用途确定：

　　①居住用地70年;②工业用地50年;③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年;⑤综合或者其他用地50年。

　　【注意】(1)住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。(2)非住宅建设用地：①期满如需继续使用，应当至迟于届满前1年申请续期(除根据社会公共利益需要收回土地的，应当予以批准);②准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依规定支付土地使用权出让金;③未申请续期或虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

　　2.移转取得(二级市场)

　　(1)移转取得方式：建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

　　【解释】土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　【注意】建设用地使用权的转让、互换、出资、赠与，应当向登记机构申请办理变更登记。

　　(2)以出让方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件(即“出让+转让”)：

　　①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

　　②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上。属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;

　　③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　(3)以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件(即“划拨+转让”)：

　　①按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批;

　　②有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

　　(4)让与禁止，即不得转让的房地产：

　　①以出让方式取得土地使用权，不符合法定转让条件的;

　　②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

　　③依法收回土地使用权的;

　　④共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

　　⑤权属有争议的;

　　⑥未依法登记领取权属证书的;

　　⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　(三)建设用地使用权的终止

　　1.终止原因

　　建设用地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

　　【注意】建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记，登记机构应当收回建设用地使用权证书。

　　2.提前收回的情形

　　出现下列情形之一，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

　　(1)为公共利益需要使用土地;

　　(2)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地;

　　(3)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准;

　　(4)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地;

　　(5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废。

　　例题：

　　根据物权法律制度的规定，下列关于住宅建设用地使用权期间届满后续期问题的表述中，正确的是( )。

　　A.自动续期

　　B.建设用地使用权收归国有，不得续期

　　C.经县级以上人民政府批准，可以续期

　　D.经不动产登记机构批准，可以续期

　　【答案】A。

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